چکیده:
عرضه زمین مسکونی توسط دولت و نهادهای عمومی از طریق طرحهای آماده سازی زمین به ویژه از دهه 1360 به این سو، از عوامل اصلی شکلدهی به ساخت شهرهای ایران است. در چنین شرایطی، با شکلگیری فضای رانتی ناشی از تحقق ارزش مبادلاتی زمین، انسجام ساخت شهری نیز تحت تاثیر قرار گرفته است. این مقاله با روش توصیفی-تحلیلی، نقش سیاستهای عرضه زمین از طریق طرحهای آمادهسازی مسکونی را بر انسجام ساخت شهری تحلیل خواهد کرد. گردآوری دادهها با مطالعات کتابخانهای و آمارهای عینی سازمانها انجام شده است. برای تحلیل دادهها از روش space syntax، تحلیل همپوشانی وزنی و درونیابی IDW با کمک نرم افزارهای ARC Gis ، Depthmap، Auto Cad بهرهگیری شده است.یافتههای تحقیق نشان داد که محدوده آمادهسازی کوی گلشهر متناسب با تامین سهم بالایی از ارزش مبادلاتی زمین در کنار سهم ضعیف ارزش مصرفی و بروز زمینه فضایی برای استحصال رانت مطلق، تاثیر زیادی در کاهش انسجام ساخت شهری و ضریب همپیوندی ضعیف زنجان داشته است. در مقابل، کوی کارمندان، پایینکوه، علومپایه و کوی قائم و آزادگان، با رعایت نسبی ضوابط طرح های فرادست توسعه شهری، عرضه زمین بر مبنای ارزش مصرفی و عدم بروز پدیده رانت جویی بازتوزیعی از طریق کاهش زمان تبدیل قطعات مسکونی تفکیکی به ساختمان مسکونی و مکان یابی مناسب در پیوستگی با بافت موجود شهر یک ساخت شهری منجسم با پیوند فضایی مطلوب ایجاد کرده است.
The supply of residential land by government and public institutions especially since the 1981A.D, is one of the main factors shaping the construction of Iranian cities. In such a situation, due to the formation of rent space, resulting from the realization of the land exchange value in the city, the urban construction coherence has been affected. This paper, by descriptive-analytical method, investigates the role of residential land development plans on the coherence and integrity of urban construction in Zanjan. Data is collected through library studies and based on objective data. For data analysis, Space syntax method, weight overlap analysis and IDW interpolation with the aid of ARC GIS, Depthmap & Auto CAD software have been used. The findings of the paper showed that the Golshahr land development plan, in proportion to providing a high share of the land exchange value, the low share of use value and the emergence of space field for derivation of absolute rents, had a major impact on the failure and the reduction of urban construction Coherence in Zanjan. In contrast, Karmandan, Payin Kooh, Olum Pyeh, Koye Qaem & Azadegan, due to the relative observance of the regulations of urban master plans, land supply based on the land use value and the absence of redistribution rent-seeking behavior by reducing the time of conversion of residential land plots into residential buildings and proper location in conjunction with the existing fabric of the city Has created a urban construction coherence with favorable spatial links.
خلاصه ماشینی:
با اجراي ناکارآمد طرح هاي آماده سازي زمـين مسـکوني و عرضـه زمين توسعه نيافته باهدف تحقق ارزش مبادلاتي زمين علاوه بر ارزش مصرفي آن ، منجر بـه شـکل گيري فضـاي رانتي و تحت تأثير قرار گرفتن انسجام ساخت کلان شهري از جنبه هاي مختلف شده اسـت .
در مقابل ، کوي کارمندان ، پايين کوه ، علوم پايـه و کـوي قـائم و آزادگان ، به علت رعايت نسبي ضوابط طرح هاي فرادست توسعه شهري، عرضه زمين برحسب نياز مسـکن يعنـي تحقق ارزش مصرفي و جلوگيري از بروز پديده رانت جويي باز تـوزيعي از طريـق کـاهش زمـان تبـديل قطعـات مسکوني تفکيکي به ساختمان مسکوني در محدوده طرح هاي آماده سازي مذکور و مکان يابي مناسب در پيوستگي با بافت موجود شهر يک ساخت شهري منسجم با پيوند فضايي مطلوب ايجاد کرده است .
اين پژوهش تلاش دارد مکانيسم هاي رانت جويي به صـورت عرضـه زمـين مسـکوني توسـعه نيافته در قالـب طرح هـاي آماده سازي زمين مسکوني در شهر زنجان و ساخت شهري ناشي از فرايند مذکور را تحليل نماييد.
با توجه به ناکارآمدي تخصيص زمين در قالب طرح هاي آماده سازي زمين مسکوني با نقش آفريني نهادهـاي عمومي يعني دولت و تعاونيهاي مسکن در شهر زنجان و تأثير آن در نارسايي کلان مقياس ساخت شهر به صورت پويايي فضايي رشد پراکنده شهري، نظريه انتخاب عمومي پايه فکري مناسبي را براي تحليل مکانيسم هاي رانت جويي از زمـين شهري فراهم مينمايد.