چکیده:
خیار عیب یکی از خیارات مشترک در عقد بیع و اجاره است ولی در هـر یـک از ایـن عقـود، شرایط و احکام خاص دارد. در عقد بیع ، وجود هر عیبی در مبیع یا ثمن موجب ایجـاد خیـار است ولی در عقد اجاره ، عیبی که باعث نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع شود موجب تحقق خیار خواهد بود. در عقد بیع ، در صورت وجود خیار عیب ، مشتری می تواند معاملـه را فـسخ کرده یا ارش دریافت کند؛ ولی در عقد اجاره ، در مورد خیار عیب بحثی از ارش مطرح نیست . در این مقاله ، احکام ویژه ی خیار عیب در عقد بیـع و اجـاره از منظـر فقـه امامیـه و حقـوق موضوعه ی ایران بررسی می شود.
خلاصه ماشینی:
در واقـع خيـار عيـب برخلاف همه ي خيارات ، واجد سه نوع حـق اسـت ؛ بـر اسـاس مـاده ي ٤٢٢ قـانون مـدني در صورت ظهور عيب در مبيع پس از تسليم آن به خريدار، با جهل به عيب ، مشتري مختار اسـت که يکي از سه راه حل زير را براي جبران ضرر خويش انتخاب کند: الف ) عقد بيع را به صورت يک جانبه منحل کرده و تمام ثمن پرداخت شده به فروشنده را مسترد دارد و در صورت عدم تأديه ي قبلي، از پرداخت ثمن خودداري کند و مبيـع معيـوب را که به تصور صحت و سلامت دريافت داشته است ، به فروشنده تسليم کند.
بند پنجم )عدم رفع عيب توسط مؤجر يکي ديگر از شرايط اختصاصي خيار عيب در عقد اجاره آن اسـت کـه عيـب در صـورتي سبب ايجاد حق فسخ و به هم خوردن قرارداد ميشود که مـؤجر آن را برطـرف نکنـد(کاتوزيـان ، ٤٣٩:١٣٧٣)؛ در حالي که در عقد بيع ، حتي اگر بايع حاضر باشد، از مبيع معيوب ، رفع عيب کنـد، مشتري حق فسخ معامله را خواهد داشت .
بنابراين ، چنانچه عين مستأجره ، معيوب باشد ولي مؤجر بتواند در اسرع وقت و بي آنکه ضرري متوجه مستأجر شود، رفع عيب کند؛ موجه تر آن است که بگوييم مستأجر حق فسخ نخواهد داشت ؛ زيرا دليـل حق فسخ ، ضرر وارد شده بر مستأجر است که در اين فرض اصولا ضرري محقق نـشده اسـت تا جبران شود(خوانساري،١٤٠٥ :٤٦٦، ره پيک ،١٣٨٧ :٩٨).